Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əldə edilməsində dövlət reyestri və notariat sistemi mühüm rol oynayır. Bu iki institut bir-birini tamamlayaraq həm vətəndaşların mülkiyyət hüquqlarının qorunmasına, həm də mülki dövriyyənin təhlükəsiz və sabit şəkildə həyata keçirilməsinə xidmət edir.

Bu barədə Ali Məhkəmin mətbuat xidmətindən məlumat verilib.

Ali Məhkəmənin Daşınmaz əşyalara dair əşya hüquqlarının əldə edilməsində üçüncü şəxslərin vicdanlılığı ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə qərardadında da vurğulanır ki, vicdanlı əldəetmə institutunun düzgün tətbiqi yalnız tərəflərin davranışlarından deyil, həm də reyestr və notariat sisteminin öz vəzifələrini lazımi qaydada yerinə yetirməsindən asılıdır.

Reyestr orqanının rolu nədir?

Qeydiyyat orqanının əsas vəzifəsi daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatını aparmaq, həmin hüquqların tanınmasını və qorunmasını təmin etməkdir. Dövlət reyestri təkcə məlumat bazası deyil, eyni zamanda ictimai etimad institutudur.

Mülki dövriyyənin iştirakçıları əmlakla bağlı qərar qəbul edərkən reyestrdəki məlumatlara güvənirlər. Buna görə də reyestr orqanı yalnız sənədləri formal şəkildə qəbul edib qeydiyyat aparmaqla kifayətlənməməli, təqdim olunan sənədlərin hüquqi əsaslarını yoxlamalı, ziddiyyətli və ya şübhəli halları araşdırmalı, zərurət olduqda müvafiq tədbirlər görməlidir.

Bu vəzifələrin lazımi qaydada yerinə yetirilməməsi nəticəsində şəxslərə zərər vurulduqda, qanunvericiliklə müəyyən edilmiş məsuliyyət yarana bilər.

Təcrübədə hansı problemlər müşahidə olunur?

Məhkəmə təcrübəsində daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı ilə bağlı bir sıra problemlər müşahidə edilir. Bu hallar həm mülki dövriyyənin təhlükəsizliyinə, həm də mülkiyyətçilərin və əmlak əldə edən şəxslərin hüquqlarına birbaşa təsir göstərir. Xüsusilə aşağıdakı pozuntulara daha çox rast gəlinir:

mülkiyyətçi olmayan şəxsin adına əsassız qeydiyyat aparılması;

əmlakı qanuni əsaslarla əldə etmiş şəxslərin hüquqlarının qeydiyyatında gecikmələrin baş verməsi;

eyni daşınmaz əmlak üzərində bir neçə şəxsin hüququnun qeydiyyata alınması (ikili qeydiyyat);

daşınmaz əmlakla bağlı etirazların reyestrə daxil edilməməsi və ya vaxtında daxil edilməməsi.

Bu kimi hallar sonradan yaranan mübahisələrin əsas səbəblərindən biri olmaqla yanaşı, həm əsl mülkiyyətçilərin, həm də reyestr məlumatlarına etibar edərək əmlak əldə edən şəxslərin hüquqlarını risk altına qoya bilər. Buna görə də qeydiyyat prosesinin operativ, dəqiq və hüquqi əsaslar üzrə həyata keçirilməsi mülki dövriyyənin sabitliyi və hüquqi təhlükəsizliyin təmin edilməsi baxımından xüsusi əhəmiyyət daşıyır.

Notariusun vicdanlı əldəetmədə rolu nədən ibarətdir?

Daşınmaz əmlak əməliyyatlarında notariat sistemi də mühüm əhəmiyyət daşıyır. Notariusun fəaliyyəti gələcək mübahisələrin qarşısının alınmasına və hüquqi risklərin minimuma endirilməsinə xidmət edir.

Notarius müqaviləni təsdiq etməzdən əvvəl bir sıra vacib məsələləri yoxlamalıdır. İlk növbədə, əmlaka sərəncam verən şəxsin həmin əmlakı satmaq səlahiyyətinin olub-olmaması müəyyən edilməlidir.

Bundan əlavə, əmlak üzərində ipoteka, girov, həbs və ya digər məhdudiyyətlərin olub-olmaması, həmçinin əmlakın nikah dövründə əldə edilib-edilməməsi araşdırılmalıdır. Reyestrdə əks olunan bu məlumatlar tərəflərə aydın şəkildə izah edilməlidir.

Lakin notariusun vəzifəsi yalnız formal yoxlama ilə məhdudlaşmır. Ali Məhkəmə vurğulayır ki, notarius tərəflərin həqiqi iradəsini və müqavilə bağlamaq niyyətini də müəyyən etməlidir. O, tərəflərin imzaladıqları sənədin hüquqi nəticələrini başa düşdüklərini dəqiqləşdirməli, hər hansı aldatma, təzyiq və ya hədə-qorxu əlamətləri aşkar etdikdə isə müqaviləni təsdiqləməməlidir.

Müqavilə növünün seçilməsi ilə bağlı problemlər

Təcrübədə göstərir ki, bir sıra hallarda mülki dövriyyə iştirakçıları daxil olduqları hüquq münasibətini onun həqiqi məzmununa uyğun şəkildə rəsmiləşdirmirlər və ya rəsmiləşdirə bilmirlər. Bunun səbəblərindən biri tərəflərin hansı müqavilə növünə ehtiyac duyduqlarını hüquqi baxımdan dəqiq ifadə edə bilməmələridir. Digər hallarda isə qanunvericiliyə zidd olmayan, lakin notariat təcrübəsində geniş tətbiq olunmayan əqdlərin rəsmiləşdirilməsindən əsassız şəkildə imtina olunması ilə bağlıdır.

Praktikada tez-tez rast gəlinən hallardan biri borcun təmin edilməsi məqsədilə borcalana (və ya onun yaxınlarına) məxsus daşınmaz əşyanın (torpağın, evin və s.) alqı-satqı müqaviləsi ilə borcverənin (və ya onun göstərdiyi digər şəxsin) adına rəsmiləşdirilməsidir. Yəni tərəflər girov və ya ipoteka kimi qanunla nəzərdə tutulmuş mexanizmlərdən istifadə etmək əvəzinə, borcalan tərəf formal olaraq daşınmaz əmlakını borverənə satır, əslində isə məqsəd borca təminat vermək olur.

İlk baxışdan bu üsul tərəflər üçün rahat görünsə də, sonradan ciddi hüquqi problemlərə səbəb ola bilər.

Əsas risk ondan ibarətdir ki, müqavilə formal olaraq alqı-satqı kimi bağlandığı üçün əşya hüquqi baxımdan artıq digər şəxsin mülkiyyətinə keçir. Mübahisə yarandıqda borclu tərəf adətən iddia edir ki, bu müqavilə əslində satış üçün deyil, borcun təminatı kimi bağlanıb, qarşı tərəf isə bunu inkar edir.

Bu zaman sübutetmə yükü iddiaçının üzərinə düşür. İddiaçı müqavilənin əslində alqı-satqı niyyəti ilə deyil, borcun təminatı kimi bağlandığına dair mötəbər sübutlar təqdim etməlidir. Bu isə əksər hallarda iddiaçı üçün kifayət qədər ağır sübutetmə yükü yaradır.

Ali Məhkəmə vurğulayır ki, belə vəziyyətlərdə notarius formal yanaşma ilə kifayətlənməməli, tərəflərin həqiqi iradəsini və əldə etmək istədikləri hüquqi nəticəni aydınlaşdırmalı, səlahiyyətləri çərçivəsində zəruri addımları atmalı, lazım gəldikdə isə tərəflərə məqsədlərinə uyğun müqavilə növünü təklif edərək onun rəsmiləşdirilməsini təmin etməlidir.

Etibarnamələrlə bağlı risklər

Əmlak əməliyyatlarında mübahisələrə səbəb olan məsələlərdən biri də etibarnamələrdən istifadə edilməsidir.

Ali Məhkəmə qeyd edir ki, notarius hər dəfə etibarnamə əsasında əmlak satılarkən etibarnamə verən şəxslə yenidən əlaqə saxlamağa borclu deyil. Bununla belə, etibarnamə verilərkən həmin şəxsə etibarnamənin yarada biləcəyi hüquqi nəticələr ətraflı izah edilməlidir.

Eyni zamanda, notarius aparılan hüquqi əməliyyatın təmsil olunanın (mülkiyyətçinin) mənafeyinə zidd olmasına açıq şəkildə işarə edən halları aşkar etdikdə onun həqiqi iradəsinin müəyyən edilməsi üçün zəruri tədbirlər görməlidir. Məsələn, ər-arvadın nikah dövründə bir-birinə verdikləri etibarnamədən boşanmadan sonra istifadə olunması, daşınmaz əşyanın dəyərindən dəfələrlə ucuz qiymətə satılması və ya xarici ölkədə verilmiş fiziki etibarnamə əsasında daşınmaz əşyanın özgəninkiləşdirilməsi zamanı etibarnamə verən şəxslə telefonla, videogörüntü ilə danışmaqla və ya digər mümkün üsullarla onun həqiqi niyyəti müəyyən edilməlidir.

Əgər notarius əməliyyatın hüquqi baxımdan riskli olduğunu müəyyən edərsə, bu barədə alıcını məlumatlandırmalıdır. Risklər barədə xəbərdar edilməsinə baxmayaraq əməliyyatı davam etdirməkdə israr edən şəxs sonradan həmin risklərin nəticələrini özü daşımalı olacaq.

Notariusun məsuliyyəti

Notarius öz vəzifələrini qəsdən və ya ehtiyatsızlıqdan lazımi qaydada yerinə yetirmədikdə və bunun nəticəsində şəxsə zərər vurulduqda, qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada mülki məsuliyyət daşıyır.

Əgər zərərin yaranmasında başqa şəxslər də iştirak ediblərsə, birgə məsuliyyət yarana bilər. Bu halda zərərçəkmiş şəxs yalnız notariusa, yalnız digər məsul şəxslərə və ya onların hamısına qarşı eyni vaxtda iddia qaldıra bilər.

Notariusun peşə məsuliyyəti sığortalandığı hallarda isə zərərin ödənilməsi ilə bağlı tələb sığortaçıya qarşı da irəli sürülə bilər.

Gizli niyyətlərə görə notarius məsuliyyət daşıyırmı?

Təcrübədə tərəflərin həqiqi niyyətlərini notariusdan gizlətdiyi hallar da olur. Əgər aldatma, hədə-qorxu və ya digər qanunsuz hallar tərəflər tərəfindən qəsdən gizlədilibsə və notariusun onları aşkar etməsi obyektiv olaraq mümkün olmayıbsa, sonradan həmin faktların üzə çıxması notarius üçün məsuliyyət yaratmır.

Notarius yalnız əvvəlcədən aşkar olan, bilməli olduğu və ya görə biləcəyi pozuntulara yol verdikdə məsuliyyət daşıyır.

Beləliklə, Ali Məhkəmənin mövqeyinə görə, daşınmaz əmlak dövriyyəsinin təhlükəsizliyi həm də reyestr və notariat sisteminin fəaliyyətindən asılıdır.

Reyestr orqanı hüquqların düzgün qeydiyyatını təmin etməli, notarius isə həm hüquqi vəziyyəti, həm də tərəflərin həqiqi iradəsini araşdırmalıdır. Bu vəzifələrin pozulması şəxslərə vurulmuş zərərin ödənilməsi ilə nəticələnə bilər.

Məhz buna görə reyestr və notariat sistemi daşınmaz əmlak dövriyyəsində yalnız texniki funksiyalar yerinə yetirən qurumlar deyil, mülkiyyət hüququnun və ictimai etimadın əsas təminatçılarından biridir.